適正な想定家賃の算出のために

想定家賃には二つあり、広告もしくはレントロール記載の販売業者もしくはオーナーの提示するもの、そして買主がそれらを含めた様々なリサーチ結果を考慮して算出するものです。前者は、高く売りたい→物件価値を高く見せたい→キャッシュフローをハイリターンに見せたい→想定家賃をなるべく高く提示したい、という売手の事情に夜バイアスがかかりますので、鵜呑みにできる情報ではありません。非常に評判が良く、誠実と思える大手の業者によるものであっても、そうであればこそ、売手のために、手を尽くして高い額を設定すると、まずは念頭に置いた方が良いかもしれません。

独自に算出、と言われても数学なんて何十年もしていない、という方も多くいると思います。そのような場合、外部の第三者にアドバイスを求める、つまりセカンドオピニオンを求めるというのも一つの手です。独自に見つけた、信頼に足る不動産管理会社の意見を採用する、というのも、「独自の算出」の方法の一つとはいえないでしょうか。

不動産関係業者は、売手と買手のどちらに依頼されたとしても、その依頼者の属する一方の立場にとって都合の良い数字を出します。売手にとって望ましい想定家賃は、なるべく高いものです。買手にとっても同じです。これから入手するかもしれない投資不動産の収益源のキャッシュフローが生み出す利益が大きい、という以上に良い事実はないと言って良いでしょう。しかしここで買手として重要なのは、より高い想定賃料を算出することではありません。それは理想のイマジネーションにおいて扱うべき数字です。この段階では、買手としては何より、現実的な数字が欲しいところです。物件管理会社などの専門家は、買い手として依頼すれば、より現実的で明確なデータを用いて、主観や希望を数え入れない数字をある程度具体的に教えてくれると思われるのです。

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